Договор аренды зданий и сооружений и предприятий

Стоимость работы: 2 800 руб

Название работы
Договор аренды зданий и сооружений и предприятий
Тип
Дипломная работа
Предмет
Гражданское право
Дата написания
30.08.2013
Объем
72 страницы
Введение
Глава 1. Понятие договора аренды зданий, сооружения и предприятий
1.1. Здания, сооружения и предприятия как объекты имущественных прав. Предмет договора аренды зданий, сооружений и предприятий
1.2. Существенные условия договора аренды зданий, сооружений и предприятий
1.3. Стороны договора аренды зданий, сооружений и предприятий. Обязанности арендодателя и арендатора
Глава 2. Особенности договора аренды зданий, сооружения и предприятий
2.1. Форма договора. Особенности государственной регистрации договора
2.2. Арендная плата
2.3. Изменение и расторжение договора. Возврат арендованного имущества
Глава 3. Применение договора аренды зданий, сооружения и предприятий
3.1. Ответственность за нарушение обязательств по договору аренды зданий, сооружений и предприятий
3.2. Споры по договорам аренды зданий, сооружения и предприятий (судебная практика)
Заключение
Список использованной литературы
Введение
Договор аренды является одним из самых распространенных договоров в сфере предпринимательства - и не только в России, но и во многих странах мира.
Термин "аренда" происходит от латинского arrendare, что означает отдавать в наем. В ст. 606 ГК РФ , дающей определение аренды, встречается также термин "имущественный найм", но последний по сложившемся традициям применяется к бытовым договорам, в то время как аренда характерна для бизнеса.
Всякая аренда, как бы долго она не продолжалась, имеет свой конец, когда права арендатора прекращаются с истечением срока договора, а если он заключен на неопределенный срок - в связи с отказом любой из сторон от обязательства. Тогда у арендатора возникает опущенная в ст. 606 ГК РФ обязанность вернуть имущество арендодателю.
Интересы сторон договора связаны с тем, что одна из них обладает временно не используемым имуществом, от которого хотела бы получить определенную выгоду, а другая испытывает потребность в нем, хотя и не намерена приобретать его в собственность. Эти интересы совпадают только на первый взгляд: наиболее оптимальным арендатором с позиций арендодателя является тот, который не пользуется имуществом, но исправно платит за него. Арендатор предпочел бы партнера, который, постоянно забывая об арендной плате, не досаждает ему своим контролем за состоянием переданного в аренду имущества.
Арендные экономические отношения являются весьма перспективным методом хозяйствования. При арендных отношениях меняются условия распределения заработанного хозрасчетного дохода. Переход в аренду трудовому коллективу государственного предприятия создает предпосылку для изменения застывших отношений собственности, способствует пониманию работниками непосредственной зависимости собственного благосостояния от результатов совместной экономической деятельности.
Аренда в обязательном порядке предполагает заключение договора между собственником средств производства (арендодателем) и арендатором, который получает имущество во временное владение и пользование или во временное пользование.
Цель настоящей работы – рассмотреть вопрос о договоре аренды зданий, сооружений и предприятий.
Задачами работы является рассмотрение следующих вопросов:
1. Здания, сооружения и предприятия как объекты имущественных прав. Предмет договора аренды зданий, сооружений и предприятий.
2. Существенные условия договора аренды зданий, сооружений и предприятий.
3. Стороны договора аренды зданий, сооружений и предприятий. Обязанности арендодателя и арендатора
4. Форма договора. Особенности государственной регистрации договора
5. Арендная плата
6. Изменение и расторжение договора. Возврат арендованного имущества
7. Ответственность за нарушение обязательств по договору аренды зданий, сооружений и предприятий.
8. Споры по договорам аренды зданий, сооружения и предприятий (судебная практика).
Настоящая работа состоит из введения, трёх глав, делящихся в свою очередь на подпункты, заключения и списка используемой литературы.
Методическая основа исследования – действующее законодательство, специальная литература и судебная практика.
Заключение
Современная российская судебная практика в отношении условий договора аренды придерживается п.4 ст.421 ГК и при рассмотрении спорного обязательства исследует те условия, по которым стороны достигли соглашения, даже в том случае, если они являются дополнительными или случайными. ГК РФ устанавливает, что при толковании договора арбитражным или третейским судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем выражений. При неясности буквального смысла какого-либо условия договора он устанавливается путем сопоставления его с другими условиями и смыслом договора в целом. При невозможности определения содержания договора выясняется действительная общая воля сторон с учетом его цели, которую находят при помощи всех сопутствующих обстоятельств, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, последующее поведение сторон.
Судебная практика дает возможность сделать некоторые выводы относительно выбора сторонами условий договора аренды. Они вправе достигать соглашения по всем условиям по своему усмотрению; выбранные условия должны соответствовать сущности отношений сторон и виду договора; условия договора не ставятся в зависимость от формы собственности юридических лиц; в случае если условия договора установлены по решению суда или в соответствии с нормой закона, они должны быть включены в договор в обязательном порядке.
Что касается свободы выбора партнера, то в предпринимательской деятельности она играет очень большое значение, особенно для сложных правоотношений, складывающихся, например, в процессе приватизации. Иногда ее осуществление в договорной практике может привести к длительным судебным разбирательствам.
Таким образом, можно сделать вывод, что гражданское законодательство связывает выбор партнера не только с действиями по заключению договора, но и с компетентным отказом от таких действий для того или иного претендента. Отсутствие компетентного выбора партнера и своевременного отказа от заключения договора нередко приводит к тому, что условия договора не исполняются.
Тем не менее, следует заметить, что существует множество норм, касающихся аренды, которые можно понять двояко. Так, относительно аренды аптек предусматривается, что при разрешенной аренде аптеки может быть согласована арендная плата, ориентированная на оборот. Но многие противоречия могут быть объяснены неточностью перевода и несовпадением самого понятийного инструментария. Это относится не только к договору аренды аптек, но и ко всем источникам регулирования аренды по германскому законодательству.
В целом, германское регулирование аренды направлено на установление равновесия интересов сторон по договору и на защиту их прав. При этом законодатель понимает важность нормативного регулирования данных правоотношений, лежащих в основе практически любой предпринимательской деятельности.
К сожалению, в России роль государственного, в том числе и нормативного, регулирования долгое время была снижена - в связи с определенными историческими предпосылками. Законодательство развивалось медленно, впитывая только идеи свободной рыночной экономики и забывая о необходимости ее жесткого регулирования и поддержки некоторых сфер деятельности со стороны государства. В то время как германский законодатель четко регламентировал арендные правоотношения, не распыляя нормы и предусматривая арендные льготы. Это дало возможность на государственном уровне эффективно развивать многие сферы предпринимательской деятельности.
Современная российская судебная практика в отношении условий договора аренды нежилого помещения придерживается п.4 ст.421 ГК РФ и при рассмотрении спорного обязательства исследует те условия, по которым стороны достигли соглашения, даже в том случае, если они являются дополнительными или случайными. ГК РФ устанавливает, что при толковании договора арбитражным или третейским судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем выражений. При неясности буквального смысла какого-либо условия договора он устанавливается путем сопоставления его с другими условиями и смыслом договора в целом. При невозможности определения содержания договора выясняется действительная общая воля сторон с учетом его цели, которую находят при помощи всех сопутствующих обстоятельств, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, последующее поведение сторон.
Судебная практика дает возможность сделать некоторые выводы относительно выбора сторонами условий договора аренды. Они вправе достигать соглашения по всем условиям по своему усмотрению; выбранные условия должны соответствовать сущности отношений сторон и виду договора; условия договора не ставятся в зависимость от формы собственности юридических лиц; в случае если условия договора установлены по решению суда или в соответствии с нормой закона, они должны быть включены в договор в обязательном порядке.
В целом, регулирование гражданским законодательством аренды нежилого помещения направлено на установление равновесия интересов сторон по договору и на защиту их прав. При этом законодатель понимает важность нормативного регулирования данных правоотношений, лежащих в основе практически любой предпринимательской деятельности.
К сожалению, в России роль государственного, в том числе и нормативного, регулирования долгое время была снижена - в связи с определенными историческими предпосылками. Законодательство развивалось медленно, впитывая только идеи свободной рыночной экономики и забывая о необходимости ее жесткого регулирования и поддержки некоторых сфер деятельности со стороны государства.
В соответствии с договором аренды предприятия в целом как имущественного комплекса, используемого для осуществления предпринимательской деятельности, арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование, земельные участки, здания, сооружения, оборудование и другие входящие в состав предприятия основные средства.
Также арендатору передаются в порядке, на условиях и в пределах, определяемых договором, запасы сырья, топлива, материалов и иные оборотные средства, права пользования землей, водой и другими природными ресурсами, зданиями, сооружениями и оборудованием, иные имущественные права арендодателя, связанные с предприятием, права на обозначения, индивидуализирующие деятельность предприятия, и другие исключительные права, а также уступить ему права требования и перевести на него долги, относящиеся к предприятию (п. 1 ст. 656 ГК РФ).
Специфика объекта договора аренды предприятия влияет и на его субъектный состав. По общему правилу, этот договор может быть заключен коммерческими предприятиями и индивидуальными предпринимателями. В то же время не исключена возможность заключения такого договора некоммерческими организациями, но при условии, что таковые занимаются разрешенной им предпринимательской деятельностью.
В экономической действительности только происходит становление практики использования такого инструмента, как аренда предприятий. Соответственно и юридическая практика небогата примерами коллизий, возникающих в результате отношений по аренде предприятий как имущественных комплексов . Вместе с тем имеются основания для выявления определенных проблем правоприменения в связи с арендой предприятий.
Аренда предприятий имеет определенную историю законодательного регулирования.
Полноценное и качественно новое восстановление в правах института аренды предприятий произошло с принятием Гражданского кодекса Российской Федерации.
В действующем законодательстве аренда предприятий выделена в специальный раздел правового регулирования. Этому посвящен § 5 гл. 34 ГК РФ. К отношениям, связанным с арендой предприятий, если они прямо не урегулированы в § 5, в субсидиарном порядке подлежат применению нормы, регламентирующие общие положения об аренде (§ 1 гл. 34 ГК РФ), а затем - общие положения об обязательствах.
Список использованной литературы
1. Нормативно-правовые акты
1. Конституция Российской Федерации от 12 декабря 1993 г. // Российская газета, 25 декабря 1993, № 237.
2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30 ноября 1994 г. № 51-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации, 5 декабря 1994 г., № 32, ст.3301.
3. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26ноября 1996 г. № 14-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации, 29 января 1996 г., № 5, ст.410.
4. Федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Собрание законодательства Российской Федерации от 28 июля 1997 г., № 30, Ст. 3594.
5. Гражданский кодекс РСФСР от 11 июля 1964 г. // Ведомости Верховного Совета РСФСР от 18 июня 1964 г., № 24, ст. 406.
2. Специальная литература
1. Артабаева Л.С. Предприятие как имущественный комплекс // Юрист. 2009. № 6.
2. Бегичев А.В. Предприятие как имущественный комплекс//Юридический мир. 2004. № 10.
3. Белов В.А. Имущественные комплексы. - М., 2004.
4. Виноградова Л.М. Государственная регистрация прав на предприятие как имущественный комплекс и сделок с ним//Актуальные проблемы науки и практики коммерческого права. Сб. научных трудов. Вып. 2. - СПб., 2007.
5. Витрянский В.В. Основные направления развития гражданского законодательства о предприятии как объекте гражданских прав//Вестник ВАС РФ. 2003. № 3.
6. Гайбатова К.Д. Предприятие - объект гражданских прав: Автореф. дис... канд. юрид. наук. - М., 2012.
7. Галунов П.Б. Особенности государственной регистрации прав и сделок с предприятиями как имущественными комплексами //Законодательство. 2003. № 3.
8. Гражданское право России. Обязательственное право: Курс лекций / Под ред. Садикова О.Н. – М.: Юристъ, 2004.
9. Гражданское право. Том I. / Под ред. Суханова Е.А. - М.: Волтерс Клувер, 2004.
10. Грибанов А. Понятие предприятия в российском гражданском праве//Хозяйство и право. 2003. № 5.
11. Грибанов А. Порядок совершения сделок с предприятием в российском праве (Практические проблемы)//Хозяйство и право. 2004. № 11.
12. Грибанов А. Правовая природа предприятия - имущественного комплекса в праве России//Хозяйство и право. 2010. № 7.
13. Данилочкина Т.В. Предприятие как предмет отдельных гражданско-правовых сделок//Актуальные проблемы гражданского права: Сб. статей. Вып. 7/Под ред. О.Ю. Шилохвоста. - М., 2003.
14. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй / Под ред. Абовой Т.Е., Кабалкина А.Ю. - М.: Юрайт-Издат, 2004.
15. Комментарий к Гражданскому кодексу РФ (постатейный) / Под ред. Садикова О.Н. - М.: Юридическая фирма Контракт; ИНФРА - М, 2008.
16. Красавчиков О.А. Гражданско-правовой договор: понятие, содержание и функции // Антология уральской цивилистики. - М., 2009.
17. Пугинский Б.И. Договор аренды // Вестн. Моск. ун-та. Сер.11, Право. 2012. N 2.
18. Романов О.Е. Предприятие и иные имущественные комплексы как объекты гражданских прав. - СПб., 2004.
19. Степанов С.А. Предприятие как имущественный комплекс по Гражданскому кодексу Российской Федерации: Автореф. дис... канд. юрид. наук. - Екатеринбург, 2009.
20. Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права (по изданию 1907 г.). - М., 2005.
3. Практика
1. Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 5 мая 1997 г. N 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров"//Вестник ВАС РФ. 1997. N 7.
2. Постановление Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июля 1996 г. N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" // Бюллетень Верховного Суда РФ. 1996. N 9.
3. Определение Высшего Арбитражного Суда РФ от 24 декабря 2008 г. N 16654/08 // Официально не опубликовано – СПС Гарант, 2010, май.
4. Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 20 октября 2009 г. N 8410/09 // // Официально не опубликовано – СПС Гарант, 2010, май.

Стоимость работы: 2 800 руб

x
Заказать звонок
Выберите Ваш город
Анкета соискателя
Оставить отзыв