Сравнительный подход оценки недвижимости

Стоимость работы: 2 450 руб

Название работы
Сравнительный подход оценки недвижимости
Тип
Дипломная работа
Предмет
Оценка собственности
Дата написания
03.11.2013
Объем
86 страниц
Введение 3
1 Современные тенденции и закономерности развития российского рынка недвижимости 7
1.1. Экономическая сущность оценки объектов недвижимости 7
1.2. Нормативное регулирование оценочной деятельности 13
1.3. Методические основы оценки объектов жилой недвижимости 22
2. Оценка стоимости объекта жилой недвижимости 34
2.1. Общие принципы и подходы оценочной деятельности при оценке объекта жилой недвижимости 34
2.2. Описание объекта оценки и анализ текущей ситуации на рынке жилой недвижимости Уфы 39
2.3. Определение стоимости объекта сравнительным подходом 47
3. Применение экономико-математических методов для количественного определения корректировок в сравнительном подходе 53
3.1. Применение корреляционно-регрессионного анализа в оценке жилой недвижимости г. Уфы 53
3.2. Пример построения модели стоимости при оценке жилой недвижимости в г. Уфе 58
3.3. Пример оценки трехкомнатной квартиры 64
Заключение 72
Список литературы 76
Приложения 79
Введение
Любой желающий купить, продать или обменять квартиру должен сначала оценить ее. Конечно, оценить жилую недвижимость «на глазок» способен каждый, однако лучше это ответственное мероприятие доверить профессионалу. Спрос на оценку жилой недвижимости постоянно растет. При этом оценка жилой недвижимости во многом сходна с оценкой другой недвижимости. Так, оценка жилой недвижимости проводится обычно в процессе осуществления сделок купли-продажи. К оценке жилой недвижимости прибегают в случаях, когда необходима передача этой жилой недвижимости в качестве залога в обеспечение договора кредитования. Если человек покупает недвижимость по ипотечной программе, то без оценки жилой недвижимости ему просто не обойтись.
Для оценки жилой недвижимости оценщики применяют в большинстве случаев стандартные методы оценки жилой недвижимости, но существуют и нюансы. К таким нюансам в оценке жилой недвижимости можно отнести различную планировку, разрабатываемую дизайнерами, и прочие особенности, которые хозяева жилой недвижимости, оценка которой осуществляется, стремятся сделать.
Но нюансов в оценке жилой недвижимости оценщики-профессионалы не боятся. И могут осуществить оценку жилой недвижимости любой планировки и любой сложности. Любая изюминка жилой недвижимости, оценка которой осуществляется, будет учтена. Любая индивидуальность жилой недвижимости, оценка которой осуществляется в данном случае, будет выявлена и посчитана.
Для достоверной оценки стоимости объекта жилой недвижимости необходимо учитывать множество факторов: местоположение и тип дома, удаленность от центра, наличие двора и консьержки в подъезде и т. д. Кроме того, отчет об оценке жилой недвижимости, подготовленный профессиональными оценщиками, является официальным документом, который принимается к рассмотрению кредитными отделами банков, судами, другими организациями и государственными учреждениями.
Критериев же оценки жилой недвижимости достаточно много. Например, при оценке жилой недвижимости учитывается близость дома к транспортным магистралям, метро, лесу, водоемам, и даже ландшафт местности, в которой расположена жилая недвижимость, оценка которого осуществляется в данном случае. В связи с развитием ипотечного кредитования в России оценка стоимости жилой недвижимости стала одним из наиболее востребованных видов оценки.
Результатом оценки жилой недвижимости всегда являются сведения о стоимости жилой недвижимости, оценка которой осуществляется. При этом, следует учесть, что указываемая оценщиком стоимость жилой недвижимости, оценка которой производилась, носит вероятностный характер. То есть реальная стоимость продажи (покупки) жилой недвижимости, оценка которой была произведена, может отличаться от результатов предварительно произведенной оценки жилой недвижимости, осуществленной профессиональными оценщиками. В условиях активного развития рынка купли-продажи и прочих операций жилой недвижимости изучение темы оценки стоимости недвижимости сравнительным подходом является весьма актуальным.
Доступность и наличие информации о сделках с объектами необходимого объема позволяют также применять статистические модели для определения стоимости. Необходимо отметить, что наиболее развитым рынком на сегодняшний день является рынок недвижимости, в особенности жилой, к тому же информация по рынку жилья является наиболее доступной. В нашем исследовании для построения модели стоимости мы выбрали вторичный рынок жилой недвижимости г. Уфы.
Цель работы – проведение анализа рынка недвижимости, а также исследование возможностей использования экономико-математических моделей в оценочной деятельности на примере рынка жилья г. Уфы в процессе оценки стоимости недвижимости сравнительным подходом.
Для достижения поставленной цели необходимо решить следующие задачи:
- изучить современные тенденции и закономерности развития российского рынка недвижимости,
- провести анализ рыночных данных и их подготовку к моделированию стоимости в сравнительном подходе,
- изучить применение экономико-математических методов для количественного определения корректировок в сравнительном подходе.
В настоящий момент известны несколько научно-практических изданий, посвященных проблемам создания национальной системы оценки. К их числу можно отнести работы Грибовского СВ., Григорьева В.В., Грязновой А.Г., Есипова В.Е., Максимова С.Н., Новикова Б.Д., Прорвича В.А., Ромма А.П., Рутгайзера В.М., Стерника Г., Тарасевича Е.И., Федотовой М.А. и др. Эти работы содержат решение важных проблем, связанных с оценкой недвижимости в условиях российской экономики. В них также содержатся некоторые подходы к проблемам регулирования рынка недвижимости на уровне городов. Но анализ проблем оценки в интересах государства в целом, а также некоторые вопросы проведения массовой оценки еще не проработаны в достаточной степени и требуют дальнейшего изучения и исследования.
Современные работы по моделированию рынка недвижимости и проведению массовой оценки направлены на поиск зависимостей между характеристиками объекта недвижимости и его стоимостью. Они основаны на статистическом анализе исходных данных с применением методов регрессионного анализа, робастной регрессии и других статистических методов.
Недостатки такого подхода заключаются в том, что в модель закладывается определенный вид зависимости стоимости от значений ценообразующих факторов, хотя вид этой зависимости не может быть однозначно определен. Кроме того, подобные зависимости изменяются во времени, что приводит к необходимости постоянного уточнения модели оценки. Получаемая таким образом модель не может быть применена к объектам недвижимости различных типов, поскольку для разных типов недвижимости вид зависимости и уточняющие коэффициенты существенно отличаются.
Существующие модели и методы массовой оценки обеспечивают приемлемые результаты только тогда, когда исходные данные, используемые для анализа и построения модели, отфильтрованы и не содержат сведений о нехарактерных значениях стоимости. Фильтрация исходных данных осуществляется с использованием современных статистических пакетов и встроенных в них инструментов обработки данных. Указанная процедура осуществляется группой профессиональных оценщиков и специалистов по статистике, которые исследуют и анализируют исходные данные для устранения неверных сведений, что увеличивает трудоемкость процесса и вносит долю субъективизма.
Научная новизна работы заключается в формировании математического аппарата массовой оценки объектов недвижимого имущества, включающего разработку количественного критерия сопоставимости объектов недвижимости, построение математических моделей оценки и алгоритмов расчета для этих моделей.
Заключение
Деление имущества на движимое и недвижимое берёт своё начало со времён римского права. В понятие недвижимого имущества входят физические объекты с фиксированным местоположением в пространстве и всё, что неотъемлемо с ними связано как под поверхностью, так и над поверхностью земли или является обслуживающим предметом, а также права, интересы и выгоды, обусловленные владением объектами.
Классификация объектов недвижимости по различным признакам (критериям) способствует более успешному изучению объектов. Для этих целей можно применять разные принципы классификации в зависимости от их происхождения и назначения.
В мировой практике применяются три основных подхода к оценке стоимости объектов недвижимости: затратный, доходный и рыночный, на основе которых определяются различные виды стоимости объекта – рыночная, инвестиционная, восстановительная, стоимость замещения и т.д. Методы оценки недвижимости – конкретные способы применения принципов оценки – зависят от принимаемого подхода.
Нормативное регулирование оценочной деятельности осуществляется международными договорами Российской Федерации, Законом об оценочной деятельности, Федеральными стандартами оценки, а также другими федеральными законами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения, возникающие при осуществлении оценочной деятельности.
Рынок недвижимости можно определить как систему экономических отношений, посредством которых через динамику сил спроса и предложения в определенном «месте» осуществляется передача прав на собственность и связанных с ней интересов от продавца к покупателю непосредственно или через институт посредничества, определяются цены, и распределяется пространство между различными конкурирующими вариантами использования объектов недвижимости в границах некоторого замкнутого территориального образования
Массовая оценка представляет собой систематизированный метод получения оценок рыночных стоимостных показателей большой группы однородных объектов недвижимости с использованием методов статистической обработки информации на основе сравнительного анализа большого количества аналогов с использованием набора объективно измеряемых ценообразующих факторов, являющихся общими для всех аналогов
Расчет стоимости с помощью моделей значительно ускоряет процесс оценки по сравнению с обычной практикой «поштучного» оценивания объектов. Это объясняется тем, что одна модель может быть применена к большой группе объектов недвижимости одного класса, также оценка легко автоматизируется благодаря применению компьютерных технологий.
Эффективность регрессионного анализа ограничена числом элементов сравнения или факторов, влияющих на цену. Чем больше факторов отражает сделка, тем более многочисленной должна быть база данных, чтобы идентифицировать взаимосвязи.
Основная задача корреляционного анализа – количественное определение тесноты связи между признаками (при парной корреляции) и множеством факторных признаков (при многофакторной связи).
Для количественных показателей полагают адекватными математическим модели непрерывных (случайных или неслучайных) величин и используют «классический» аппарат многомерного статистического анализа. Для номинальных и порядковых шкал корректны иные математические модели и методы. Номинальные признаки могут быть без потери информации сведены к системе бинарных признаков, для которых применимы как методы алгебры логики, так и обычные методы анализа количественных признаков.
Бинарные признаки могут быть оцифрованы произвольным образом, однако в линейных регрессионных моделях из соображений наглядности их градациям чаще всего присваивают значение 0 и 1.
Сравнительный подход применяется, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов.
Наиболее убедительным методологическим подходом является сравнение цен продажи аналогичных объектов на открытом рынке, поскольку в этом случае сам рынок определяет стоимость объекта или условной единицы, в которой измеряется объект, например 1 м.кв.
Экономико-математическое моделирование считается достаточно эффективным средством прогнозирования. Содержание метода моделирования составляют: конструирование модели на основе предварительного изучения объекта и выделения его существенных характеристик, экспериментальный и теоретический анализ модели, сопоставление результатов с данными объекта, корректировка модели.
При оценке жилой недвижимости необходимо определить факторы (Х), влияющие на ее стоимость (У), а также определить их суммовое значение.
По основным факторам определяется стоимость квартиры; дополнительные факторы ее несколько корректируют; второстепенные - влияют на привлекательность квартиры ради той либо иной категории покупателей.
Применение методов математической статистики и моделирования позволяет учитывать влияние каждого фактора на рыночную стоимость, имеет высокую степень точности и объективности.
Построение модели было выполнено в определенной последовательности, состоящей из определенных этапов.
В итоге, была получена формула определения рыночной стоимости квартиры, а проверив качество полученной нами модели, апробировав ее, можно сделать вывод о ее практической значимости как модели, позволяющей определить стоимость требующей оценки квартиры, расположенной в г. Уфа с достаточно высоким уровнем достоверности, путем внесения корректировок в начальную стоимость.
Список литературы
1. Гражданский кодекс РФ: - М.: Юрайт-Издат, 2007 г.
2. Федеральный Закон об оценочной деятельности в Российской Федерации от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ (в ред. Федеральных законов от 30.06.2008 N 108-ФЗ)
3. Федеральный Закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (с изм. от 30.12.2.008 № 306-ФЗ)
4. Приказ Минэкономразвития России 20 июля 2007 года N 256 Об утверждении федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)"
5. Приказ Минэкономразвития России 20 июля 2007 года N 255 Об утверждении федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)"
6. Приказ Минэкономразвития России 20 июля 2007 года N 254 Об утверждении федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)"
7. Анисимова И.Н., Баринов Н.П., Грибовский С.В. Учет разнотипных ценообразующих факторов в многомерных регрессионных моделях оценки недвижимости // Вопросы оценки. – 2012. - №2. – С.2 – 15.
8. Анисимова И.Н., Баринов Н.П., Грибовский С.В. О требованиях к числу сопоставимых объектов при оценке недвижимости сравнительным подходом/ Анисимова И.Н., Баринов Н.П., Грибовский С.В.//Вопросы оценки. – 2012. - №1. – C.2 – 7.
9. Асаул А.Н., Карасев А.В. Экономика недвижимости: учебное пособие. М.: ИНФРА, 2009. – 300 с.
10. Брагинский М. Постатейный комментарий к ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", М.: Норма, 2011. – 200 с.
11. Воронин В.Ф., Жильцова Ю.В. Статистика: Учеб. пособие для вузов. – М.: Экономистъ, 2012. – 301с.
12. Горемыкин В.А. Экономика недвижимости. М: Маркетинг, 2012г. – 801 с.
13. Грибовский С.В. Оценка доходной недвижимости: Учеб. пособие – СПб.- Питер, 2012. – 366 с.
14. Грибовский С., Сивец С., Левыкина И. Новые возможности сравнительного подхода при решении старых проблем/ Грибовский С., Сивец С., Левыкина И.// Вопросы оценки – 2012. - №4.
15. Гришин А.Ф., Кочерова Е.В. Статистические модели: построение, оценка, анализ: Учеб. пособие. – М.: Финансовая статистика, 2012. – 416с.
16. Грязнова А.Г. Оценка недвижимости: Учебник/Под ред. А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой. – М.: Финансы и статистика, 2010. – 496с.
17. Крутик А.Б., Горенбургов М.А. Экономика недвижимости: Учеб. пособие – СПб. – Лань, 2011. – 480 с., с.22Оценка стоимости недвижимости. Грибовский С.В., Иванова Е.Н., Львов Д.С., Медведева О.Е. — М.: ИНТЕРРЕКЛАМА, 2013. — 704 с., с.7
18. Ковалев А.П. Практика оценки стоимости машин и оборудования: Учебник/ Под ред. М.А. Федотовой. - М.: Финансы и статистика, 2013. – 272с.
19. Левадная Н."Рынок недвижимости в Российской Федерации" // Инвест курьер; Москва; август 2012г. – 300 с.
20. Общая характеристика рынка недвижимости // Время и деньги Выпуск: 158-159(2859-2860) от 22 августа 2008 года Фридман Дж., Ордуэй Ник. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости/ Пер. с англ. - М.: «Дело Лтд», 2013. - 480с., с.6
21. Орехов Н.А. и др. Математические методы и модели в экономике: Учеб. пособие/Орехов Н.А., Левин А.Г., Горбунова Е.А. – М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2009. – 302 с.
22. Ольдерогге Н. Г. Структура подходов и методов оценки бизнеса и компаний // Элитариум, 05.11.2008.
23. Рыночные отношения в жилищной сфере. Сборник законодательных актов и гражданско-правовых документов. (Сост. В.Н. Иванов.- М.: Информационно-внедренческий центр “Маркетинг”, 2012. – 300 с.
24. Статистика: Учеб. пособие/ Харченко Л.П., Долженкова В.Г., Ионин В.Г. и др.; Под ред. канд. экон. наук В.Г. Ионина. – Изд. 2-е, перераб. и доп. – М.: Инфра – М, 2011. – 384с
25. Статистика: Учебник/Под общ. ред. А.Е. Суринова. – М.: Издательство РАГС, 2011. – 656с.
26. Тарасевич Е.И. Оценка недвижимости. – СПб; СПб ГТУ, 2011. – 422с.
27. Татарова А.В. Оценка недвижимости и управление собственностью Учебное пособие. Таганрог: Изд-во ТРТУ, 2009. //www.aup.ru.
28. Тэпман Л.Н. Оценка недвижимости: Учеб. пособие для вузов/Под ред. Проф. В.А. Швандара. – М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2011. – 303с.
29. Фридман Дж., Ордуэй Ник. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости/ Пер. с англ. - М.: «Дело Лтд», 2011. - 480с.
30. Эконометрика: Учебник/ И.И. Елисеева, С.В. Курышева, Т.В. Костеева и др.; Под ред. И.И. Елисеевой. – 2-е изд., перераб. и доп. – М.: Финансы и статистика, 2010. – 576с.
31. Мониторинг цен на объекты недвижимости. Вторичный рынок жилья (05/2009) //http://www.tatre.ru/price/

Стоимость работы: 2 450 руб

x
Заказать звонок
Выберите Ваш город
Анкета соискателя
Оставить отзыв